Decisão do STJ decide que condomínios residenciais podem proibir o uso de imóveis para locação por temporada via aplicativos digitais
Novas formas de locação que surgiram com o avanço tecnológico, tais como Airbnb e Quinto Andar, não encontram previsão na Lei do Inquilinato. Tais modalidades de locação desafiam o mundo jurídico, na medida em que geram dúvidas se devem ser enquadradas na própria Lei nº 8.245/91, no Código de Defesa do Consumidor ou ainda em outras legislações especiais como, por exemplo, a lei que dispõe de hospedagens para turismo.
Trata-se de uma delicada questão, na medida em que há evidente conflito entre interesses individuais e coletivos. De um lado, proprietários das unidades autônomas querem alugar seus imóveis por curtas temporadas, através de plataformas digitais, a fim de auferir renda extra. De outro, os condomínios residenciais acreditam ter o direito de proibir tais locações, por entenderem que as mesmas podem acarretar prejuízos ao sossego e segurança de seus moradores, devido à alta rotatividade de pessoas estranhas nas áreas comuns dos prédios.
Não podemos esquecer, contudo, que a legislação protege o direito de propriedade. O artigo 1.228 do Código Civil, afirma que “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem injustamente a possua ou detenha”. Já o artigo 1.335, inciso I, prevê como direito individual dos condôminos “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades”.
A discussão travada entre diferentes correntes doutrinárias e jurisprudenciais foi tema de julgamento da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, ocorrido no dia 20/04/2021. O REsp nº 1.819.075) negou provimento ao recurso de proprietários de dois apartamentos de um edifício, que buscaram modificar a decisão que determinou a proibição desses em oferecer alojamento e hospedagem mediante locação de quartos e prestação de serviços.
Por maioria de votos, foi decidido que, caso a convenção do condomínio preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais. No entanto, a convenção do condomínio pode autorizar a utilização das unidades nessa modalidade de aluguel.
Para o colegiado, o sistema de reserva de imóveis pela plataforma digital é caracterizado como uma espécie de contrato atípico de hospedagem – distinto da locação por temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, que possuem regulamentações específicas. O ministro Raul Araujo explicou que “Tem-se um contrato atípico de hospedagem, expressando uma nova modalidade, singela e inovadora, de hospedagem de pessoas sem vínculo entre si, em ambientes físicos de padrão residencial e de precário fracionamento para utilização privativa, de limitado conforto, exercida sem inerente profissionalismo por proprietário ou possuidor do imóvel, sendo a atividade comumente anunciada e contratada por meio de plataformas digitais variadas”.
Vale dizer que ainda não existe lei específica que trate do assunto, porém tal decisão pode configurar um precedente para embasar futuras decisões em processos que tratem do mesmo tema. Cabe à cada prédio discutir, decidir e constar em convenção as regras matriciais que regerão a massa condominial, de acordo com suas próprias características e interesses da coletividade.